Code de la construction et de l’habitation

@@ -1866,38 +1866,6 @@ Sans préjudice des compétences dévolues au comité de la réglementation banc

 Ces décrets précisent les documents administratifs que les organismes d'habitations à loyer modéré sont tenus de fournir annuellement à l'autorité administrative.

-##### Article L423-4

-

-A peine de nullité, toute aliénation volontaire, toute promesse de vente, tout bail de plus de douze ans, ou tout échange d'un élément du patrimoine immobilier des offices et sociétés d'habitations à loyer modéré, même à l'occasion de la liquidation d'un de ces organismes, doit être autorisé par décision administrative.

-

-##### Article L423-5

-

-L'autorisation prévue à l'article précédent ne peut être accordée que si le prix n'est pas inférieur à l'évaluation faite par les services fiscaux (domaines).

-

-A titre exceptionnel, cette autorisation peut être accordée sur une base différente dans les cas :

-

-a) De cession entre organismes d'habitations à loyer modéré ou à une collectivité publique ou à des emprunteurs d'une société de crédit immobilier ;

-

-b) De rétrocession à un autre organisme d'habitations à loyer modéré ou à une collectivité locale.

-

-Toute constitution d'hypothèque est subordonnée à autorisation.

-

-##### Article L423-6

-

-L'autorisation prévue aux articles L. 423-4 et L. 423-5 est réputée accordée à l'expiration d'un délai de deux mois en ce qui concerne les immeubles non bâtis, et de quatre mois en ce qui concerne les immeubles bâtis, à dater de la communication à l'autorité compétente précisée par décret de la délibération du conseil d'administration desdits organismes relative a l'opération envisagée.

-

-Les dispositions des articles L. 423-4 et L. 423-5 et de l'alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux opérations entreprises en vue de l'accession à la propriété, ni aux cessions gratuites de terrains imposées par décision de l'autorité administrative.

-

-En outre, pendant toute la durée de remboursement des prêts, les sociétés de crédit immobilier ne peuvent consentir de cessions de créances hypothécaires qu'après y avoir été autorisées par l'autorité compétente, dans les mêmes conditions que pour les aliénations d'immeubles bâtis.

-

-##### Article L423-7

-

-En cas d'inobservation des dispositions prévues à l'article L. 423-4, la nullité des actes est prononcée par l'autorité judiciaire dans des conditions précisées par décret.

-

-##### Article L423-8

-

-L'action en nullité se prescrit par dix ans à compter de la date de l'acte.

-

 ##### Article L423-9

 Il est interdit de donner le nom de "sociétés d'habitations à loyer modéré" ou de "société d'habitations à bon marché" ou de "société de crédit immobilier" à toute société qui n'a pas été constituée en conformité des dispositions du présent titre.

@@ -2091,59 +2059,129 @@ Les dispositions des articles L. 442-8-1 et L. 442-8-2 sont applicables à l'ens

 Sauf autorisation administrative particulière, les offices et sociétés d'habitations à loyer modéré ne peuvent mettre leurs immeubles en gérance.

-#### Chapitre III : Accession à la propriété.

+#### Chapitre III : Accession à la propriété et autres cessions.

+

+##### Section 1 : Dispositions applicables aux bénéficiaires d'opérations d'accession à la propriété autres que les locataires.

+

+###### Article L443-1

+

+Les conditions auxquelles doivent satisfaire les bénéficiaires des opérations d'accession à la propriété en ce qui concerne le montant des ressources, les conditions d'occupation et l'apport personnel sont fixées par décision de l'autorité administrative.

+

+###### Article L443-2

+

+Toute opération d'accession à la propriété, réalisée à l'aide d'avances consenties par l'Etat, est subordonnée à la souscription par le bénéficiaire auprès de la caisse nationale de prévoyance d'un contrat d'assurance garantissant le paiement des annuités qui resteraient à échoir au moment de son décès.

+

+Lorsque l'intéressé n'est pas admis à contracter d'assurance, celle-ci peut être souscrite par son conjoint ou par un tiers s'ils s'engagent solidairement au remboursement du prêt.

+

+Les organismes d'habitations à loyer modéré et les sociétés de crédit immobilier ont la faculté de contracter eux-mêmes ces assurances pour leurs adhérents.

+

+Un règlement d'administration publique détermine les conditions d'application du présent article.

+

+###### Article L443-3

-##### Section 2 : Dispositions applicables aux locataires accédant à la propriété de leur logement.

+Les contrats de garantie consentis aux invalides de guerre par le fonds spécial mentionné à l'article L. 326 du code des pensions militaires d'invalidité et des victimes de la guerre sont établis aux mêmes conditions que les assurances temporaires souscrites auprès de la caisse nationale de prévoyance.

+

+###### Article L443-4

+

+Les prêts consentis en vue des opérations d'acquisition, de grosses réparations, d'aménagement et d'assainissement des habitations rurales sont garantis, soit par une assurance en cas de décès, soit par une hypothèque de premier rang, soit par une caution solvable.

+

+###### Article L443-6

+

+Les sociétés de crédit immobilier bénéficient de tous les privilèges accordés aux sociétés de crédit foncier pour la sûreté et le recouvrement des prêts par le décret du 28 février 1852 et la loi du 10 juin 1853.

+

+##### Section 2 : Dispositions applicables aux cessions d'éléments du patrimoine immobilier.

 ###### Article L443-7

-Les locataires de logements construits, soit en application de la législation sur les habitations à loyer modéré, soit par les organismes d'habitations à loyer modéré, en application du livre III, titre Ier, chapitre Ier et II, du présent code (1re partie) et des dispositions réglementaires correspondantes, peuvent demander à acquérir le logement qu'ils occupent dans des conditions fixées par un règlement d'administration publique.

+Les personnes physiques locataires de façon continue d'un même organisme d'habitations à loyer modéré depuis plus de cinq ans peuvent devenir propriétaires du logement qu'elles occupent si ce logement est situé dans un immeuble collectif construit ou acquis par l'organisme depuis plus de dix ans.

+

+Les maisons individuelles construites ou acquises par un organisme d'habitations à loyer modéré depuis plus de vingt ans peuvent être vendues aux locataires qui les occupent de façon continue depuis plus de cinq ans.

+

+Les logements et les immeubles visés aux alinéas précédents ne peuvent être cédés que s'ils satisfont à des normes minima fixées par décret en Conseil d'Etat.

-L'organisme d'habitations à loyer modéré est alors tenu de consentir à la vente, sauf motifs reconnus sérieux et légitimes par le préfet après avis du comité départemental des habitations à loyer modéré.

+Lorsqu'ils ont fait l'objet de travaux d'amélioration financés avec l'aide de l'Etat ou d'une collectivité publique, ces logements ne peuvent être cédés qu'à l'expiration d'un délai de cinq ans à compter de l'exécution de ces travaux.

-Les dispositions des articles L. 423-4 à L. 423-6 ne sont pas applicables à ces cessions.

+L'initiative de la vente provient de l'organisme propriétaire. Celui-ci peut, avec l'accord de la commune d'implantation, conserver la propriété des sols en consentant un bail d'une durée d'au moins cinquante ans dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.

+

+Toutefois, lorsque 80 p. 100 des locataires d'un même immeuble collectif ce sont portés acquéreurs de leur logement, l'organisme est tenu de saisir de cette demande les autorités visées à l'article L. 443-9.

+

+Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux logements-foyers et aux ateliers d'artistes.

 ###### Article L443-8

-Cette possibilité d'acquisition en propriété est également offerte aux locataires ou occupants de bonne foi et avec titres des cités d'expérience construites par le ministère chargé de la construction et de l'habitation en application de l'ordonnance n. 45-2064 du 8 septembre 1945 (art. 1er) et de la loi n. 47-580 du 30 mars 1947.

+Lorsque des immeubles collectifs appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré comportent de façon durable un nombre important de logements libres à la location, l'organisme propriétaire peut procéder à la vente de ces logements au profit des personnes physiques ne disposant pas de ressources supérieures à celles qui sont fixées pour l'octroi des prêts aidés par l'Etat pour la construction de logements en accession à la propriété. Les locataires de l'organisme disposent d'un droit de priorité pour l'acquisition de ces logements. Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent article.

 ###### Article L443-9

-Les articles L. 443-7 et L. 443-8 ne sont pas applicables aux logements construits sous le régime de la location-attribution ou au titre des programmes sociaux de relogement.

+La décision d'aliéner les logements visés aux articles L. 443-7 et L. 443-8 est prise par accord entre l'organisme d'habitations à loyer modéré propriétaire, la commune du lieu d'implantation et le représentant de l'Etat dans le département. A défaut de réponse favorable, à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de sa saisine, la commune est réputée s'opposer à la vente. Le représentant de l'Etat s'oppose à toute vente qui aurait pour effet de réduire excessivement le patrimoine locatif de l'organisme ou le parc de logements sociaux locatifs existant sur le territoire de la commune ou de l'agglomération concernée. Il tient compte dans son appréciation des programmes locaux de l'habitat qui ont pu être élaborés par les communes ou leurs groupements et des difficultés particulières de reconstitution d'un patrimoine de logements sociaux locatifs, notamment en centre-ville. Le refus motivé du représentant de l'Etat doit intervenir dans un délai de quatre mois à compter de sa saisine. A défaut, le représentant de l'Etat est réputé donner son accord à la vente.

+

+L'avis de la collectivité locale qui a contribué au financement du programme ou accordé sa garantie aux emprunts contractés pour la construction de ces logements est également sollicité, lorsque cette collectivité n'est pas la commune d'implantation. Cet avis est réputé favorable lorsqu'il n'a pas été émis dans un délai de quatre mois à compter de la saisine de la collectivité.

+

+La décision d'aliéner mentionne le prix de vente arrêté dans les conditions fixées par l'article L. 443-10.

 ###### Article L443-10

-Le prix de vente est égal à la valeur du logement telle qu'elle est déterminée par les services fiscaux (domaines).

+Le prix de vente du logement est fixé par l'organisme propriétaire. Il est compris entre la valeur du logement déterminée par le service des domaines en prenant pour base le prix d'un logement comparable libre d'occupation et la valeur résultant de l'actualisation du coût initial de construction par référence à l'indice du coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques.

+

+Avant la vente, tout acheteur peut demander que lui soit communiquée par l'organisme d'habitations à loyer modéré vendeur un dossier comportant des informations complètes et précises sur l'état de l'immeuble dans lequel est situé le logement mis en vente et sur les aménagements envisagés dans son environnement immédiat par les collectivités locales ou l'Etat.

+

+###### Article L443-10-1

-Si cette valeur est inférieure à celle résultant de la comptabilité de l'organisme, celui-ci peut s'opposer à la vente.

+L'acheteur peut payer le prix de vente au comptant ou se libérer par des versements échelonnés dans le temps, dont les modalités, qui tiennent compte de sa situation familiale et de ses ressources, sont fixées par décret en Conseil d'Etat.

+

+###### Article L443-10-2

+

+Lorsque l'acheteur se libère du paiement du prix de vente par des versements échelonnés dans le temps, il peut bénéficier de l'aide personnalisée au logement dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.

 ###### Article L443-11

-L'acheteur peut payer le prix de vente au comptant ou se libérer par un versement initial au moins égal à 20 p. 100 du prix d'acquisition et, pour le solde, par des versements dont le montant est calculé compte tenu de ses ressources. Dans ce cas les délais de paiement ne peuvent être supérieurs à quinze années à compter de l'acquisition du logement et l'acquéreur est soumis aux dispositions de l'article L. 443-2.

+Les sommes perçues par les organismes d'habitations à loyer modéré au titre des ventes ainsi consenties sont affectées au remboursement des emprunts éventuellement contractés pour la la construction des logements vendus et des aides publiques qui y sont attachées, ainsi qu'à l'amélioration de leur patrimoine et au financement de programmes nouveaux de construction de logements.

 ###### Article L443-12

-Les sommes perçues par les organismes d'habitations à loyer modéré au titre des ventes ainsi consenties sont inscrites à un compte tenu par chaque organisme ; elles sont affectées en priorité au remboursement des emprunts contractés par les organismes d'habitations à loyer modéré pour la construction des logements vendus et au financement de programmes nouveaux de construction.

+Pendant une période de quinze ans à compter de l'acte de cession, toute aliénation volontaire d'un logement acquis dans les conditions définies aux articles L. 443-7 et L. 443-8 doit, à peine de nullité, être précédée d'une déclaration d'intention à l'organisme d'habitations à loyer modéré vendeur, assortie du prix et des conditions de l'aliénation envisagée. Pendant cette période, et sans préjudice de l'exercice d'un droit de préemption éventuel de la commune, l'organisme vendeur dispose d'un droit de rachat préférentiel dans les limites de prix prévues à l'article L. 443-10. Il ne peut faire usage de ce droit de rachat que pendant un délai de deux mois à compter de la date de la notification de la déclaration d'intention susmentionnée.

-Toutefois les collectivités locales ayant participé à la construction des logements mis en vente au titre de la présente section bénéficient d'un droit de réservation dans les logements construits à l'aide du produit de ces ventes.

+La déclaration d'intention doit être simultanément notifiée à la commune concernée ; dans l'hypothèse où l'organisme renonce à l'exercice de son droit de rachat préférentiel, ce droit appartient à la commune qui peut l'utiliser dans les mêmes conditions que l'organisme précité.

 ###### Article L443-13

-Nonobstant toutes dispositions ou toutes conventions contraires, les fonctions de syndic de la copropriété sont assumées par l'organisme vendeur tant que cet organisme reste propriétaire de logements.

+Jusqu'à l'acquittement total du prix de vente, et en tout état de cause pendant le délai de quinze ans visé à l'article L. 443-12, l'acquéreur doit, sauf circonstances économiques ou familiales graves, occuper personnellement le logement à titre principal. Pendant ce délai, tout changement d'affectation, toute location partielle ou totale, meublée ou non est, à peine de nullité, subordonnée à l'autorisation de l'organisme vendeur.

+

+En tout état de cause, le candidat locataire doit remplir les conditions de ressources fixées à l'article L. 443-8.

+

+Le prix de location ne peut excéder les maxima fixés par voie réglementaire dans le cadre de la réglementation sur les prêts aidés par l'Etat pour la construction de logements en accession à la propriété.

 ###### Article L443-14

-Pendant un délai de dix ans à compter de l'acquisition, toute aliénation volontaire d'un logement acheté dans les conditions de la présente section doit, à peine de nullité, être préalablement déclarée à l'organisme vendeur. Celui-ci dispose, pendant cette période, d'un droit de rachat par préférence dont les conditions d'exercice sont définies par décret.

+Toute décision d'aliénation d'un élément du patrimoine immobilier d'un organisme d'habitations à loyer modéré, exception faite des cas visés aux articles L. 443-7 et L. 443-8, est prise par accord entre cet organisme, la commune du lieu d'implantation et le représentant de l'Etat dans le département. Il en est de même pour les décisions visant à concéder des baux de plus de douze ans ou relatives à des échanges d'un élément du patrimoine immobilier.

+

+Le prix de vente de ces éléments du patrimoine immobilier ne peut être inférieur à l'évaluation faite par les services des domaines. Toutefois, en cas de vente d'un logement à son occupant, ce prix ne peut être inférieur à l'évaluation faite par les services des domaines sur la base du prix d'un logement comparable libre d'occupation. A titre exceptionnel, les cessions entre organismes d'habitations à loyer modéré ou à une collectivité publique peuvent se faire sur une base différente.

+

+Le paiement doit se faire au comptant. Les sommes perçues par les organismes d'habitations à loyer modéré au titre des ventes ainsi consenties reçoivent les affectations prévues à l'article L. 443-11.

+

+Lorsqu'il s'agit de ventes de logements à des personnes physiques, celles-ci ne doivent pas disposer de ressources supérieures à celles fixées pour l'octroi de prêts aidés par l'Etat pour la construction de logements en accession à la propriété.

-Jusqu'à l'acquittement total du prix de vente et, en tout état de cause, pendant le même délai de dix ans, l'acquéreur ne peut utiliser le logement comme résidence secondaire et tout changement d'affectation, toute location ou sous-location partielle ou totale, meublée ou non meublée, d'une habitation à loyer modéré, acquise au titre de la présente section, est subordonné à l'autorisation de l'organisme d'habitations à loyer modéré. Le prix de location ne peut être supérieur au montant des loyers prévus aux articles L. 442-1 et suivants.

+Tout acte conclu en infraction aux dispositions du présent article est nul. L'action en nullité se prescrit par dix ans à compter de la date de l'acte.

-Toute infraction aux dispositions des alinéas précédents sera punie d'un emprisonnement de deux à six mois et d'une amende de 2000 F à 30000 F ou de l'une de ces deux peines seulement.

+Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables aux opérations entreprises en vue de l'accession à la propriété ni aux cessions gratuites de terrains imposées par l'autorité compétente.

 ###### Article L443-15

-Les acquisitions prévues aux articles L. 443-7 et L. 443-8 ne peuvent donner lieu à des versements de commission, ristourne ou rémunération quelconques au profit de personnes intervenant à titre d'intermédiaires.

+Lorsqu'une vente conclue en application des articles L. 443-7, L. 443-8 ou L. 443-14 concerne un logement ayant fait l'objet d'une réservation conventionnelle au profit d'une personne morale, celle-ci peut, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, obtenir de l'organisme vendeur qu'il lui réserve en contrepartie un autre logement dans son patrimoine.

+

+###### Article L443-15-1

+

+Sauf s'il y renonce, les fonctions de syndic de la copropriété sont assurées, en cas de vente conclue en application des dispositions des articles L. 443-7, L. 443-8 ou L. 443-14, par l'organisme vendeur tant que celui-ci y demeure propriétaire de logements. Dans cette hypothèse, la rémunération du syndic est fixée par le ministre chargé de la construction et de l'habitation.

+

+Quand l'organisme n'assure pas lui-même les fonctions de syndic de la copropriété, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et l'organisme vendeur en est membre de droit tant qu'il demeure propriétaire de logements.

+

+###### Article L443-15-2

+

+Les acquisitions prévues aux articles L. 443-7, L. 443-8 et

+

+L. 443-14 ci-dessus ne peuvent donner lieu à des versements de commissions, ristournes ou rémunérations quelconques au profit d'intermédiaires.

-Toute infraction à ces dispositions entraîne la répétition des sommes perçues et l'application des peines prévues à l'article 18 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.

+Toute infraction à ces dispositions entraîne la répétition des sommes perçues et l'application des peines prévues à l'article 18 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

 ##### Section 3 : Dispositions particulières aux pensionnés de guerre.