Code de la construction et de l’habitation

@@ -7806,6 +7806,58 @@ Les articles R. 351-4 à R. 351-10, R. 351-12 à R. 351-17, R. 351-22 à R. 351-

 #### Chapitre III : Régime juridique des logements locatifs conventionnés.

+##### Section 1 : Conventions conclues entre l'Etat et les organismes d'habitations à loyer modéré.

+

+###### Article R353-8

+

+Par dérogation aux articles R. 353-6 et R. 353-7, lorsque la convention est relative à une cité de promotion familiale, la totalité des logements conventionnés est réservée principalement au profit de personnes ou de familles en provenance d'habitat insalubre.

+

+##### Section 1 : Conventions conclues entre l'Etat et les organismes d'habitations à loyer modéré ou, en application de l'article L. 353-18, les sociétés d'économie mixte et leurs filiales.

+

+###### Article R353-5

+

+Les bailleurs signataires des conventions régies par le présent décret apportent au fonds national de l'habitation la contribution financière prévue à l'article L. 351-7.

+

+La contribution totale due chaque année est égale à la somme des contributions dues au titre de chacun des programmes de logements faisant l'objet d'une convention telles que définies au I ci-dessous et affectée, le cas échéant, d'une déduction dans les conditions définies au II ci-dessous.

+

+I. - Pour chacun des programmes de logements faisant l'objet d'une convention dans les conditions prévues à l'article R. 353-2, la contribution est assise sur les loyers des logements conventionnés ayant bénéficié d'aides de l'Etat prévues par la réglementation antérieure au 4 janvier 1977, à l'exception des logements financés en application du titre II de la loi du 13 juillet 1928, des décrets n° 63-1324 du 24 décembre 1963, des immeubles à loyer moyen financés en application du décret n° 68-812 du 13 septembre 1968, de l'article R. 311-1 (1er alinéa) et des arrêtés du 29 mai 1968 et du 16 novembre 1970, des immeubles à loyer normal financés en application de l'arrêté du 25 mai 1961 et des logements mentionnés à l'article R. 353-2 (II, 2e).

+

+Cette contribution est calculée annuellement pour chacun de ces programmes de logements selon la formule suivante :

+

+P = L x t, dans laquelle :

+

+P représente le montant de la contribution due au titre d'une année civile ;

+

+L représente la masse annuelle des loyers des logements mentionnés au premier alinéa ci-dessus et due au cours de la même année civile ;

+

+t représente le taux de la contribution.

+

+Cette contribution est due pour la première fois à compter de l'année civile qui suit la date d'entrée en vigueur de la convention ou la date d'achèvement des travaux d'amélioration faisant l'objet d'une attestation d'exécution conforme établie par le préfet.

+

+II. - Lorsque le bailleur procède à la réalisation de programmes de travaux financés par les articles R. 323-1 à R. 323-11 réalisés sur des logements dont les loyers constituent l'assiette de la contribution, une déduction est opérée sur la somme des contributions annuelles dues pour chacun des programmes de logements faisant l'objet d'une convention et calculées dans les conditions du I ci-dessus.

+

+Lorsque ce calcul donne un résultat négatif, la contribution totale est nulle et le solde négatif n'est pas reportable sur les exercices ultérieurs.

+

+III. - Les modalités de détermination des paramètres L et t, ainsi que la déduction pour travaux sont fixées par arrêté conjoint des ministres chargés des finances et de la construction et de l'habitation.

+

+IV. - La contribution totale, due par une bailleur au titre d'un exercice donné, déterminée en application des I, II et III ci-dessus est calculée sur la base des résultats constatés dans la comptabilité du bailleur. Les éléments nécessaires au calcul sont communiqués par le bailleur au ministre chargé de la construction et de l'habitation ou à ses représentants avant le 1er mai de l'exercice suivant l'exercice au titre duquel elle est due. Le président du fonds national de l'habitation notifie au bailleur le montant de la contribution totale due au titre d'un exercice au plus tard le 1er août de l'exercice suivant.

+

+La contribution totale annuelle due par le bailleur au titre d'un exercice est réglée au cours de l'exercice suivant :

+

+a) au plus tard le 15 février et le 15 mai sous forme de deux acomptes dont le montant est égal au tiers du montant de la contribution totale annuelle réglée au cours de l'exercice précédent ;

+

+b) au plus tard le 1er octobre sous forme de régularisation.

+

+###### Article R353-9

+

+Un pourcentage de l'ensemble des logements conventionnés doit être occupé par les personnes ou les familles dont les ressources sont inférieures à un montant déterminé par le préfet. Ce pourcentage est fixé par les conventions.

+

+##### Section 1 : Conventions conclues entre l'Etat et les organismes d'habitations à loyer modéré ou, en application de l'article L. 353-18, les sociétés d'économie mixte et leurs filiales.

+

+###### Article R353-20

+

+Les charges récupérables, telles que définies à l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948, peuvent faire l'objet de provisions et doivent, en ce cas, donner lieu à régularisation annuelle dans des conditions prévues par les conventions.

+

 ##### Section 2 : Conventions conclues entre l'Etat et les bailleurs de logements en application de l'article L351-2 (4°).

 ###### Article R353-32

@@ -8917,200 +8969,64 @@ L'équivalence de loyer et de charges locatives minima mensuelle est arrondie au

 #### Chapitre III : Régime juridique des logements locatifs conventionnés.

-##### Section 1 : Conventions passées entre l'Etat et les organismes d'habitations à loyer modéré.

+##### Section 2 : Conventions conclues entre l'Etat et les organismes d'habitations à loyer modéré ou, en application de l'article L. 353-18, les sociétés d'économie mixte et leurs filiales.

 ###### Article R353-1

-Les conventions passées entre l'Etat et les organismes d'habitations à loyer modéré en application des dispositions de l'article L. 351-2 (2e et 3e) doivent être conformes aux conventions types reproduites en annexe au présent code.

+Les conventions conclues en application des dispositions de l'article L. 351-2 (2. et 3.) entre l'Etat et les organismes d'habitations à loyer modéré ou, conformément à l'article L. 353-18, les sociétés d'économie mixte et leurs filiales doivent être conformes aux conventions types reproduites en annexe du présent code.

 ###### Article R353-2

-Ces conventions s'appliquent aux logements à usage locatif appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré, ou gérés par eux, lorsqu'ils répondent à l'une des conditions fixées ci-dessous :

-

-1. Logements à usage locatif, financés dans les conditions prévues aux livre III, titre Ier, et livre IV du présent code (annexe n° 1).

-

-2. Logements bénéficiant des aides spécifiques de l'Etat prévues par les dispositions réglementaires fixant les conditions d'octroi desdites aides en application de l'article L. 351-2 (3.) et notamment les articles R. 323-1 à R. 323-11, R. 331-1 à R. 331-31 :

+I - Ces conventions s'appliquent :

-a) Soit pour leur construction (annexe n° 2) ;

-

-b) Soit pour leur amélioration (annexe n° 3) ;

-

-c) Soit pour leur acquisition et amélioration (annexe n° 4).

-

-###### Article R353-4

-

-Les conventions qui ont une durée d'au moins neuf ans prennent effet à leur date de publication au fichier immobilier ou d'inscription au livre foncier.

-

-Les conventions sont renouvelées par tacite reconduction pour des périodes triennales, sous réserve de dénonciation par l'une ou l'autre partie. Selon le cas, la dénonciation est notifiée par acte administratif notarié ou extrajudiciaire, au moins six mois avant la date d'expiration de la période.

-

-La durée de la première convention ne peut être inférieure à la durée la plus longue restant à courir pour l'amortissement intégral des prêts du ou des programmes concernés ; en tout état de cause, elle doit être d'au moins neuf ans.

-

-A l'expiration de la durée de la convention ou après sa dénonciation dans les conditions fixées à l'alinéa 2 une nouvelle convention peut être conclue dans les conditions de la présente section.

-

-###### Article R353-6

-

-Cette contribution est assise sur l'ensemble des loyers des logements conventionnés, à l'exception des logements financés en application du décret n° 63-1324 du 24 décembre 1963, des immeubles à loyer moyen financés en application du décret n° 68-812 du 13 septembre 1968 et des articles R. 311-1 et R. 311-5 à R. 311-65, des immeubles à loyer normal financés en application de l'arrêté du 24 mai 1961, et des logements mentionnés à l'article R. 353-2 (2e, a et c).

-

-Son montant est déterminé annuellement, par application à la masse des loyers des logements conventionnés, d'un taux de base de la contribution, compte tenu de déductions liées aux charges de l'exercice résultant de la mise en oeuvre d'un programme de travaux et selon la formule suivante :

-

-P = Lt - D,

+1. Aux logements à usage locatif appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré, ou gérés par eux et appartenant aux collectivités locales, ainsi qu'aux sociétés d'économie mixte et à leurs filiales dans les conditions prévues par l'article L. 353-18 (annexe n. I) ;

-dans laquelle :

+2. Aux cités de promotion familiale appartenant aux bailleurs mentionnés au 1 ci-dessus lorsqu'elles constituent des ensembles de logements destinés à recevoir principalement des personnes en provenance de l'habitat insalubre et dans lesquels est exercée une action socio-éducative destinée à favoriser leur insertion sociale et leur promotion dans un habitat définitif (annexe n. II).

-P est le montant de la contribution des organismes d'habitations à loyer modéré au fonds national de l'habitation ;

+II - Ces logements doivent répondre à l'une des conditions de financement fixées ci-dessous :

-L représente la masse des loyers constituant l'assiette de la contribution ;

-

-D représente le montant des déductions liées aux charges de l'organisme résultant de la réalisation d'un programme de travaux.

-

-T représente le taux de base de la contribution.

-

-Dans tous les cas où le montant des déductions D est supérieur ou égal au produit de la masse des loyers L par le taux de la contribution t, celle-ci aura une valeur nulle.

-

-Les modalités de détermination de chacun des paramètres L et D ainsi que la valeur du taux de base t sont fixées par arrêté conjoint des ministres chargés des finances et de la construction et de l'habitation.

-

-A titre dérogatoire des organismes pourront être autorisés à utiliser un taux de base t d'une valeur inférieure.

-

-La contribution due par un organisme au titre d'un exercice donné déterminée par application de la formule ci-dessus est calculée sur la base des résultats constatés dans la comptabilité de l'organisme pour l'exercice considéré. Les données propres à l'organisme et nécessaires au calcul sont communiquées par l'organisme au ministre chargé de la construction et de l'habitation ou à ses représentants, avant le 30 juin de l'exercice suivant l'exercice de référence. Le président du fonds national de l'habitation notifie à l'organisme le montant de la contribution due au titre de l'exercice de référence au plus tard le 30 septembre de l'exercice suivant l'exercice de référence.

-

-La contribution annuelle due par un organisme au titre de chaque exercice est réglée au cours de l'exercice suivant par acomptes trimestriels dont le montant est égal au quart du montant de la contribution annuelle réglée au cours de l'exercice précédent.

+1. Logement financés dans les conditions prévues par les livre III, titre Ier, livre IV, du présent code, par le titre II de la loi du 13 juillet 1928, ainsi que par l'article 269 du code de l'urbanisme et de l'habitation ;

-La régularisation intervient au plus tard au 31 décembre de l'exercice suivant.

-

-Les acomptes trimestriels peuvent donner lieu à une réduction de leur montant dans le cas où la contribution due pour un exercice donné pourrait être inférieure au montant dû pour l'exercice antérieur.

-

-###### Article R353-7

-

-Les réservations obligatoires prévues par le livre IV, titre IV, chapitre Ier, section I, du présent code (2e partie) et notamment celles prévues à l'article R. 441-19, s'appliquent aux logements conventionnés.

+2. Logements donnant lieu à des prêts aidés par l'Etat définis par les articles R. 331-1 à R. 331-31 :

-###### Article R353-8

+a) Soit pour leur construction ;

-Nonobstant les dispositions prises en application de l'article R. 441-21 dans les agglomérations urbaines de plus de 100000 habitants situées hors de la région d'Ile-de-France, les conventions fixent le pourcentage des logements conventionnés que les organismes bailleurs réservent au profit des personnes ou des familles prioritaires ou en provenance des centres d'hébergement ; le nombre de ces logements ne saurait être chaque année inférieur à 20 p. 100 des logements neufs mis en location et à 20 p. 100 des logements anciens devenus vacants et ne faisant pas l'objet d'une réservation conventionnelle.

+b) Soit pour leur acquisition et amélioration ;

-###### Article R353-10

+c) Soit pour leur amélioration, lorsqu'ils sont cédés à bail emphytéotique ou à construction par des collectivités locales ou leurs groupements ;

-Dans la région d'Ile-de-France, les conventions fixent la part des logements soumis à réservation en application de l'article R. 441-20 destinés à des personnes ou à des familles prioritaires de Paris et mis à la disposition du préfet de la région d'Ile-de-France, préfet de Paris, lorsqu'ils sont implantés dans l'un des départements suivants : Essonne, Hauts-de-Seine, Paris, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Val-d'Oise et Yvelines. Elles fixent également la part de ces logements réservés aux mal-logés de ces départements.

+3. Logements donnant lieu pour leur amélioration à une subvention de l'Etat définie par les articles R. 323-1 à R. 323-11.

 ###### Article R353-11

-Les organismes bailleurs assurent en priorité, dans les conditions prévues à l'article R. 441-24, dernier alinéa, le relogement des personnes soumises à une obligation de mobilité résidentielle par suite d'une mutation ou d'un licenciement pour cause économique.

-

-###### Article R353-12

-

-Un pourcentage de l'ensemble des logements conventionnés doit être occupé par les personnes ou les familles dont les ressources sont inférieures à un montant déterminé par arrêté préfectoral. Ce pourcentage est fixé par les conventions.

+Les bailleurs sont tenus envers les organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'aide personnalisée au logement, de fournir toutes les informations et justifications nécessaires à l'établissement du droit à l'aide personnalisée au logement, ainsi qu'à la liquidation et au versement de celle-ci, dans les conditions définies par les directives du conseil de gestion du fonds national de l'habitation, conformément aux dispositions de la convention nationale prévue à l'article L. 351-8.

 ###### Article R353-13

-Les organismes bailleurs sont tenus envers les organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'aide personnalisée au logement de fournir toutes les informations et justifications nécessaires à l'établissement du droit à l'aide personnalisée au logement, ainsi qu'à la liquidation et au versement de celle-ci, dans les conditions définies par les directives du conseil de gestion du fonds national de l'habitation, conformément aux dispositions de la convention nationale prévue à l'article L. 351-8.

-

-###### Article R353-14

-

-Les organismes bailleurs sont tenus d'établir et de tenir, pour chacun des immeubles de leur patrimoine conventionné, un carnet d'entretien où sont consignés tous renseignements sur les interventions d'entretien, de réparation ou d'amélioration faites ou à faire par eux sur l'immeuble.

-

-###### Article R353-15

-

 Les logements conventionnés sont loués nus à titre de résidence principale ; ils ne peuvent faire l'objet de sous-location.

-###### Article R353-16

+###### Article R353-14

-Les conventions fixent les conditions d'occupation des logements, conformément à celles prévues par l'article R. 441-3.

+Les conventions fixent les conditions d'occupation des logements conformément à celles prévues par l'article R. 441-3.

 Au fur et à mesure des vacances, les logements sont loués à des personnes dont les ressources annuelles n'excèdent pas le plafond déterminé dans les conditions prévues par le titre III, chapitre unique, section I, du présent livre.

-###### Article R353-17

-

-Au moins quinze jours avant la date de signature du bail, en cas de vacance du logement, l'organisme bailleur adresse au candidat locataire une lettre portant réservation du logement pendant un délai minimum de quinze jours. Dans le cas où le logement est disponible à plus brève échéance, ce délai peut être ramené à huit jours francs.

-

-L'organisme bailleur est tenu de proposer un bail conforme à la convention auquel sont annexés une copie de ladite convention, ainsi que les éléments du barème de l'aide personnalisée au logement.

-

-###### Article R353-18

-

-Le bail est conclu pour une durée de trois ans. Toutefois, s'il est conclu au cours de la première période triennale de la convention, sa durée est limitée à la durée restant à courir jusqu'à l'expiration de ladite période.

-

-Pendant la durée de la convention en cours au moment de la conclusion du bail et sous réserve des dispositions de l'article R. 353-20, il est reconduit tacitement, à la volonté du locataire seul, pour des périodes également de trois ans, dans la mesure où ce dernier se conforme aux obligations de l'article 1728 du code civil rappelées dans le bail.

-

-Au cours de chaque période triennale, le locataire peut résilier le bail à tout moment, sous réserve d'un préavis de trois mois ramené à un mois en cas de changement de résidence pour raisons professionnelles ou familiales.

-

-Le congé est donné par lettre recommandée, le préavis partant de la date d'envoi et le cachet de la poste faisant foi. Lorsque le délai de préavis vient à expiration dans le courant d'un mois, le bail produit effet jusqu'au dernier jour du mois.

-

-En cas de vacance intervenant au cours d'une période triennale, le nouveau locataire est substitué de plein droit à l'ancien locataire.

-

-###### Article R353-19

-

-La valeur maximale du loyer annuel au mètre carré de surface corrigée, telle que résultant des dispositions de l'article R. 442-1, ainsi que les conditions de son évolution, sont fixées dans les conventions.

-

-###### Article R353-20

-

-Les loyers pratiqués peuvent être revisés, au cours de la période triennale le 1er juillet de chaque année, en fonction des variations de l'indice du coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques dans la limite du loyer maximum, tel que défini à l'article R. 353-19 selon les modalités fixées par les conventions.

-

-A l'expiration de chaque période triennale, les loyers peuvent faire l'objet d'un réajustement dans la limite du loyer maximum.

-

-Toutefois, au cours de la première période triennale, le bail peut fixer le montant du loyer applicable chaque 1er juillet de ladite période. Ce montant peut être revisé en fonction des variations de l'indice du coût de la construction, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, selon les modalités fixées par les conventions.

-

 ###### Article R353-21

-Le loyer est payable par fraction mensuelle à terme échu, sauf convention expresse du bail qui peut prévoir le paiement par terme à échoir, jusqu'à une date qui est fixée par les conventions.

-

-Après paiement intégral du loyer et des sommes accessoires, une quittance conforme aux prescriptions de la convention est remise par le bailleur au locataire.

-

-###### Article R353-22

-

-Le montant du cautionnement qui peut être demandé au locataire lors de l'entrée dans les lieux est au plus égal à un mois de loyer en principal, révisable en fonction de l'évolution de ce dernier.

+Le locataire peut donner congé à tout moment, dans les conditions définies par les conventions, sous réserve d'un préavis de trois mois, ramené à un mois en cas de changement de résidence pour raisons familiales graves ou raisons professionnelles.

 ###### Article R353-23

-Les charges récupérables correspondent à des prestations, taxes locatives et fournitures individuelles et doivent être limitativement énumérées dans le bail.

-

-Elles peuvent faire l'objet de provisions et doivent, en ce cas, donner lieu à régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation annuelle ou par celle de budgets prévisionnels.

+Les conventions peuvent être révisées tous les trois ans, à la demande de l'une ou l'autre des parties.

-Quinze jours avant l'échéance du remboursement ou de la régularisation annuelle des charges, l'organisme bailleur en communique le décompte par nature de charges, ainsi que le mode de répartition entre tous les locataires de l'immeuble.

-

-Pendant un délai d'un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ou de leurs représentants. Lorsqu'ils en font la demande, toutes explications utiles sur les dépenses de gestion leur sont présentées.

+Lorsque la convention est relative à une cité de promotion familiale, la révision de la convention intervient dans les conditions fixées par celle-ci.

 ###### Article R353-24

-En application des dispositions de l'article L. 353-7, à la date d'entrée en vigueur de la convention, l'organisme bailleur propose au locataire ou occupant de bonne foi dans les lieux un projet de bail auquel sont annexés une copie de ladite convention ainsi que des éléments du barème de l'aide personnalisée au logement.

-

-Le locataire dispose d'un délai de six mois pour accepter ce projet de bail qui reproduit en caractère très apparents le texte intégral de l'article L. 353-7 et qui fait l'objet d'une notification aux intéressés dans les conditions fixées par les conventions.

-

-Pour les logements mentionnés à l'article R. 353-2 (1.), le bail prend effet à compter de l'acceptation par le locataire.

-

-Pour les logements mentionnés à l'article R. 353-2 (2., b), sous réserve des dispositions des articles R. 353-25 et R. 353-2 (2., c), le bail prend effet à compter de la date d'achèvement des travaux.

-

-###### Article R353-25

-

-Pour les logements mentionnés à l'article R. 353-2 (2., b) dont la construction a été financée dans les conditions prévues aux livre III, titre Ier, et livre IV du présent code, et dans le cas où ces logements font l'objet de travaux justifiés par des considérations de sécurité, de salubrité, ou de mise aux normes minimales d'habitabilité, complétés ou non par des travaux d'amélioration de la qualité, l'organisme bailleur présente aux locataires concernés un projet de bail conforme aux dispositions prévues à l'article R. 353-24, alinéa Ier, et entrant en vigueur après l'achèvement des travaux.

-

-Ce projet de bail reproduit en caractères très apparents le texte intégral de l'article L. 353-8 et fait l'objet d'une notification aux intéressés dans les conditions fixées par les conventions.

-

-###### Article R353-26

-

-Un constat de l'état du local, dressé contradictoirement à l'entrée dans les lieux, doit être annexé au bail.

-

-A la sortie, un constat est établi dans les mêmes conditions.

-

-###### Article R353-27

-

-Pour l'exécution des travaux ne nécessitant pas le départ des occupants, l'organisme bailleur se conforme, selon le cas, aux dispositions de l'article 14 modifié de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée ou de l'article 2 modifié de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967.

-

-###### Article R353-28

-

-Lorsque les travaux rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement de l'occupant et de sa famille et nécessitent l'évacuation temporaire des lieux, l'organisme bailleur met provisoirement à la disposition des occupants concernés des logements répondant aux conditions prévues par l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

-

-###### Article R353-29

-

-Les conventions peuvent être revisées tous les trois ans à la demande de l'une ou l'autre des parties.

-

-###### Article R353-30

-

-Les conventions fixent les cas de résiliation aux torts de l'organisme bailleur pour lesquels il peut être fait application des dispositions de l'article L. 353-6.

+Les conventions fixent les cas de résiliation aux torts du bailleur pour lesquels il peut être fait application des dispositions de l'article L. 353-6.

 Elles fixent également les sanctions encourues pour non-respect des engagements contractuels.

-###### Article R353-31

-

-Le ministre chargé de la construction et de l'habitation ou son représentant assure la publication des conventions au fichier immobilier ou leur inscription au livre foncier et en informe les organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'aide personnalisée au logement.

-

 ##### Section 3 : Conventions conclues entre l'Etat et les sociétés d'économie mixte de construction immobilière en application de l'article L. 351-2 (2 et 3).

 ###### Article R353-58